Haus Grundstück Immobilie kaufen - Cebu Philippinen

 

Haus oder Grundstück kaufen auf Cebu Philippinen

 

Kauf einer Immobilie auf den Philippinen
Ein Ausländer kann auf den Philippinen ein Haus bauen, eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen und rechtsmäßiger Eigentümer sein, aber niemals Eigentümer des Grundstücks werden, auf dem das Haus steht. Er kann auch nicht Eigentümer eines Anteils am Grundstück werden.

In verlockenden Anzeigen wie:

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wird oft der Eindruck erweckt, dass das Grundstück im Preis eingeschlossen ist. Es wird aber nur gesagt, dass das Haus auf einem solchen Grundstück steht.

 

 

Grundstück auf den Philippinen - Wege und Möglichkeiten

 

1. Der philippinischer Ehepartner, in den meisten Fällen die Ehefrau, erwirbt das Grundstück. Das Haus darauf kann der Ehemann bauen und es wird sein Eigentum. Auch wenn der philippinische Ehepartner inzwischen eine andere Staatsbürgerschaft angenommen hat, kann er immer noch 1000qm Bauland oder 1 Hektar Farmland erwerben.

 

2. Ein Ausländer kann ein Grundstück auf 25 Jahre pachten und dabei eine weitere Verlängerung um nochmals 25 Jahre vereinbaren. Der gesamte Betrag für 50 Jahre Pacht wird bei Vertragsabschluss bezahlt und entspricht dem realisierbaren Verkaufspreis für das Grundstück. Nach 50 Jahren hat der Eigentümer (oder seine Erben) wieder die volle Verfügungsgewalt.

Pacht und Mietverträge müssen immer im Grundbuch eingetragen werden.

 

3. Der Kauf wird mit einem einheimischen Strohmann getätigt. Rechtsanwälte auf den Philippinen haben da ihre Lösungsvorschläge parat. Es sind verschiedene Variationen vorstellbar. So könnte vielleicht vereinbart werden, dass nach 50 Jahren der Pächter oder seine Erben die Immobilie für einen festen Preis erwerben können. Man weiß allerdings nicht, wie die Rechtsprechung einen solchen Vertrag dann bewertet. Es könnte sein, dass ein solcher Vertrag als Umgehung des Rechts bei Vertragsabschluß gewertet wird und für nichtig erklärt wird. Gerichte auf den Philippinen haben in Zweifelsfällen immer eine starke Neigung, zu Gunsten des philippinischen Staatsbürgers zu entscheiden.

 

4. Bei größeren Objekten kann auch die Gründung einer Gesellschaft in Erwägung gezogen werden, welche das Grundstück erwirbt. Dann müssen zwar immer noch 60% der Gesellschafter die philippinische Staatsangehörigkeit haben, aber der Anteil des Ausländers kann sehr gut abgesichert werden.

 

Wenn die philippinische Ehefrau das Grundstück erwibt

Der ausländische Ehemann und auch die Kinder können als Käufer mit eingetragen werden. Diese sind dadurch zwar keine Miteigentümer, es kann aber Vorteile bei Erbauseinandersetzungen bringen.
Nach dem philippinischen Recht erbt beim Tod der Frau nicht der ausländische Ehemann, sondern die Verwandtschaft (Familie der Frau) mit Vorrang. Wenn ein Objekt auf den Namen der philippinischen Ehefrau gekauft wird, ist deshalb zu empfehlen, dass ein Pachtvertrag von 25 Jahren mit 25 Jahre Verlängerung für den Ehemann und die Kinder eingetragen wird.

Der Vater sollte rechtzeitig dafür sorgen, dass im Falle seines Ablebens die Rechte seiner Kinder durch einen Rechtsanwalt vertreten werden. Oft ist in solchen Fällen der Einfluss der philippinischen Verwandtschaft auf die Frau sehr groß und die philippinische Kultur ist dann manchmal gewichtiger als Recht und Verträge.

 

Kauf von Verwandten oder guten Bekannten

Die Harmonie der Stunde darf nicht in die Zukunft projiziert werden, sondern alle Vereinbarungen oder auch nur als selbstverständlich vorausgesetzte Gewohnheiten müssen vertraglich so fixiert werden, dass auch im größten vorstellbaren Streitfalle der eigentliche Käufer, nämlich der Bezahler, einen Anspruch behält. Es muss auch gewahrt werden, dass sich ein Objekt wieder verkaufen lässt.

 

Verträge, Rechtsanwälte und Notare
Es ist empfehlenswert, alle Verträge beim Grundstückskauf, beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung auf den Philippinen nur mit einem Rechtsanwalt als Beistand durchzuführen. Das sollte nicht der Anwalt des Verkäufers sein. Ein guter Rechtsanwalt hat zwar immer seinen Preis, aber bei Immobilien-Angelegenheiten sollte man nie bei den Anwaltskosten sparen wollen.
Ein Notar auf den Philippinen ist nicht das, was wir aus Europa darunter verstehen. Jeder Rechtsanwalt ist automatisch Notar aber es gibt viele Notare, die nicht Rechsanwalt sind, kein Staatsexamen haben und auch nie Recht studiert haben. Jeder Richter auf den Philippinen kann jemanden zum Notar ernennen, sei es nun der Barangay-Captain, ein befreundeter Bankdirektor oder ein nichtsnutziger Verwandter, bei dem er noch eine Dankesschuld abzugleichen hat. ( Utang Na Loob nennt man dieses ungeschriebene Gesetz auf den Philippinen)

Notare auf den Philippinen bestätigen nur die Anwesenheit der Vertragsparteien und prüfen nicht, ob der Vertrag sittenwidrig ist. Viele Notare verdienen nur sehr wenig und sind für Geld sehr "gefällig".

 

Grundbuch auf den Philippinen

Es gibt auf den Philippinen ein Grundbuchamt (Register of Deeds) Dieses Amt kann Grundbuchauszüge erstellen.
Ein solcher Grundbuchauszug nennt sich "Original Certificate of Title" - Abkürzung: OCT
Ein OCT ist ein Title der erstmalig nach der Erschließung und Vermessung erteilt wird.
Wenn das Grundstück den Besitzer wechselt, kann ein TCT, Transfer Certificate of Title ausgestellt werden. Grundstücke, die nicht eingetragen sind, gehören dem Staat und werden als Public Land bezeichnet.

 

Ohne Title keine Rechte

Man sollte kein Grundstück erwerben, wenn vom Verkäufer kein Title vorgelegt werden kann. Ohne Title hat man keinerlei Rechte am Grundstück. Es kommt immer wieder vor, dass ahnungslose Käufer betrogen werden. Wenn der Verkäufer nach Abschluss eines Vertrages dieses der Steuerbehörde mitteilt, bekommt der Käufer einen Steuerbescheid auf seinen Namen und denkt, dass er jetzt Eigentümer des Grundstücks sei und bezahlt den Kaufpreis. Der Verkäufer könnte nun das Grundstück mit Title an einen anderen ein zweites Mal verkaufen.

 

Kaufvertrag

Man sollte bei dem Rechtsanwalt seines Vertrauens alles genau hinterfragen. Philippinische Rechtsanwälte setzen oft voraus, dass beide Parteien über die Bedingungen im Vertrag einig sind und erklärt nicht genügend. Es muss besprochen und im Kaufpreis berücksichtigt sein, wer die Steuer bezahlt. Die Steuer hängt vom Kaufpreis ab. Da auch die folgenden Grundsteuern danach bemessen werden, sollte sich der Käufer genau über alle Folgen informieren.

Es werden in der Praxis oft 2 Verträge mit verschiedenen Kaufsummen abgeschlossen.

Ein Vertrag mit einem sogenannten "zone value" (Gebietswert) welcher in der Regel niedriger ist, um Steuern und Gebühren zu sparen und einen mit dem "real value" (Marktwert) Das Gesetz schreibt vor, dass der Wert eingesetzt wird, welcher der höhere ist. Beliebt ist aber, hier den günstigsten Betrag einzusetzen. Sie sehen schon, dass Sie einen loyalen Anwalt mit Erfahrung benötigen.

 

Ist der Verkäufer der alleinige Eigentümer?

Es ist schon vorgekommen, dass das Grundstück noch für den verstorbenen Vater eingetragen ist. Der Käufer merkt dann erst hinterher, dass noch andere Kinder und Kindeskinder einen Erbanspruch haben und bis das dann geklärt und ausgezahlt ist, können Jahre vergehen.

 

Nötige Vorsichtsmaßnahmen beim Kauf von Immobilien auf den Philippinen

Wenn kein Title vorliegt und das Grundstück noch "getitelt" werden muss, kann dieser Vorgang Jahre dauern und erhebliche Kosten verursachen. Besser Finger weg!

Man sollte prüfen, ob irgendwelche Rechte, Miet- oder Pachtverträge bestehen und im Grundbuch eingetragen sind.

Man sollte sich erkundigen, ob irgendwelche Planungen bestehen, die den Wert des Grundstücks für die Zukunft beeinträchtigen könnten.

 

Versorgungsanschüsse

Sind Versorgungsanschlüsse für Wasser, Strom, Telefon und Internetverbindung vorhanden oder gegf. möglich und zu welchen Kosten?

Oft hört man: Sechs Fuss unter dem Boden ist Wasser soviel sie wollen. Alle haben hier einen eigenen Brunnen. In diesem Falle muss die Wasserqualität geprüft werden. Oft muss man wesentlich tiefer bohren, um an gutes Wasser zu kommen. Dann benötigt man eine kräftige Pumpe und einen Voratsbehälter. Das sind dann wieder zusätzliche Wartungs- und Energiekosten, und Strom ist auf den Philippinen nicht billig.

 

Zugang

Das Grundstück sollte an einer Straße oder zumindest an einem eingetragenen Weg (Barangay Road) liegen. Zusagen vom Verkäufer, dass ein Weg gebaut wird oder dass der Zugang über ein anderes Grundstück, welches auch dem Verkäufer gehört jederzeit möglich ist, sind sehr unsicher. Nach einem Streit kann es geschehen, dass der Käufer sein Grundstück nicht mehr betreten oder nicht mit einem Fahrzeug dorthin gelangen kann.

 

Was könnte stören?

Wie sind die Nachbarn? Sie sollten ein Grundstück / Haus auch einmal spät abends oder nachts und auch am Wochenende besuchen, um den Lärmpegel zu testen. Lärm, Hundegebell, Karaoke-Gesang könnten die Nachtruhe beeinträchtigen.

Suchen sie sich einen Filipino, der ein wenig mit neutralen Anwohnern schwatzt. Was geschieht bei einem Unwetter? Kleine Bäche werden manchmal schon bei starkem Regen zu breiten Flüssen und überschwemmen ein großes Gebiet. Fließt das Leitungswasser immer mit gutem Druck? Fällt oft der Strom aus (Brownout)?

Einmalige Gelegenheiten

Viele möchten sich schnell ein Grundstück oder eine Immobilie auf den Philippinen sichern, obwohl sie erst in einigen Jahren nach Cebu oder sonstwo auf den Philippinen auswandern möchten. Die Preise für Grundstücke sind in den letzten 15 Jahren erheblich gestiegen und werden noch weiter steigern und viele haben die Angst, dass die Preise unerschwinglich werden. So etwas geht nur, wenn man zuverlässige Leute auf den Philippinen hat, die auf das Grundstück aufpassen. Ein leeres Grundstück wird oft von Fremden in Besitz genommen und sie bauen sich ihre Hütten. Wenn der Besitzer dem Barangay Captain gute Geschenke macht, wird dieser wohl dafür sorgen, dass diese Siedler vertrieben werden, aber die Bewohner haben ein anderes Rechtsempfinden und der Eigentümer hat schon einige Feinde in der Nachbarschaft, mit denen er dann leben muss. Es ist auch immer riskant, mal so eben im Urlaub schnell etwas zu kaufen.

 

Auf den Philippinen eine Immobilie erwerben

Ein guter Weg ist sicher, erst einmal ein Jahr zur Miete zu wohnen und in aller Ruhe zu prüfen, wo man leben möchte. Machmal muss man etwas mehr Geduld haben, es gibt immer wieder Notverkäufe und wenn man als Käufer flüssig ist und das Geld sofort zur Verfügung hat, kann man immer mal ein richtiges Schnäppchen machen.

 

 

 

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